不動産の売り時？
１０月より広島勤務となりました、「ソガベ」です。
毎日レトロな路面電車🚋に揺られ通勤しております。けっこう揺れます( ´艸｀)
地元のバスが数台列をなして🚌🚌🚌🚌🚌走っていた姿が懐かしく感じる今日この頃です。
さて今回のテーマは不動産の売り時です。
自宅等実需の不動産は長期保有が主流で転勤・住替え・離婚・相続等、理由がない限り生涯売却する回数は少ないのではないでしょうか。
しかし不動産投資の収益物件（一棟アパート等）は出口戦略が大事になってきます。
つまりどのタイミングで売却し投資として利益を確定させるのかが重要です。
何点かご紹介します。
１．所有期間５年超
不動産を売却して譲渡益が発生する場合、譲渡所得税が掛かります。
短期譲渡所得：所有期間５年以下の土地・建物 税率39.63%
長期譲渡所得：所有期間５年を超える土地・建物 税率20.315%
※（譲渡の年の１月１日において所有期間が５年を超える土地・建物）
・５年を超える所有期間の税率が低くなります。短期、長期譲渡の税率は個人所有。
２．大規模修繕工事前
一般的に築年数１０年を経過すると経年劣化により外壁、屋根等の大規模修繕工事が必要にな
り、大きな出費が掛かる可能性があります。
３．借入金利上昇局面（金利切り替え時期）
金利切り替え時期に購入時の借入当初より金利が上昇した場合、キャッシュフローが悪化する可能
性があり。その場合借り換えか、売却するかの検討が必要。
※最後に
買主が金融機関より借入しやすい築年数での売却も重要です。
一つの例として木造アパートの場合、法定耐用年数が２２年です。
金融機関が一般的に、融資期間の上限設定を「残存耐用年数＝耐用年数―築年数」で計算するケースがあります。つまり築年数が経過すると残存耐用年数が短くなり、買主の借入れ条件が厳しくなります。
借入期間短縮によるキャッシュフロー不調や、自己資金増額等により借り入れが難しくなり、残存耐用年数がある程度残っていることも重視する必要があります。
今回は簡単に不動産の売り時をご説明いたしました。
不動産には同じものがなく、また所有者の個別事情等もあり売却時期は人それぞれです。
しかし不動産投資は出口戦略が重要です。
株式会社ATMリアルエステートは、不動産投資物件の取り扱いを得意としております。
宅地建物取引士の経験豊富なスタッフが個別事情に考慮したご提案をいたします。
是非一度ご相談いただけますと幸いです。